Второй дом на дачном участке: сколько жилых домов можно построить на участке ИЖС

Если возникла ситуация, когда необходимо построить еще один дом на участке, первое, что нужно сделать – ознакомиться с требованиями законодательства. В некоторых случаях регистрация второй постройки невозможна и ее возведение может повлечь за собой административные санкции.

Можно ли построить второй дом

Технически два дома на одном участке могут быть построены, но удастся ли оформить право собственности на второе здание? Разберемся, что говорит действующее законодательство.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 1 сентября 2014 года) предполагает, что на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), можно размещать дом для проживания одной семьи. Он должен отвечать следующим требованиям:

не больше трех этажей;
не выше 20 м;
состоять из жилых комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых и иных нужд;
не предназначен для раздела на самостоятельные объекты.

Допускается возведение вспомогательных построек, таких как: гараж, сарай, баня и др.

На участках, предназначенных для ведения личного хозяйства (ЛПХ), разрешается строить жилой дом и размещать вспомогательные постройки. Жилой дом должен соответствовать характеристикам, предусмотренным для объектов ИЖС.

На участках для ведения садоводства и дачных нужд (ДНТ и СНТ) разрешается отдыхать, выращивать сельскохозяйственные культуры и размещать садовые и жилые дома для собственных нужд, а также хозпостройки. Допускается строить жилой дом, описанный в категории ИЖС Классификатора.

Действующие нормативные акты, регулирующие вопрос использования земельных участков, не содержат положений о количестве домов на одном объекте. Если опираться на судебную практику, то второй дом на дачном или ином участке вызывает серьезные споры.

В определении Верховного Суда РФ от 16 октября 2018 г. № 5-КГ18-206 по делу о признании права собственности на самовольную постройку указывается, что на участке под ЛПХ разрешается возведение единственного жилого дома. Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ придерживается иного мнения и утверждает, что для возведения домов и хозпостроек на участке необходимо руководствоваться предусмотренными санитарными, градостроительными и иными регламентами и нормативами.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) правила застройки предусматривают определенные параметры, которые необходимо соблюдать при возведении зданий и сооружений. В п. 4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ утверждено, что в правилах устанавливается коэффициент застройки. Он представляет собой отношение суммарной площади участка под строительство к площади всего участка. Именно этот показатель является определяющим при определении, можно построить новый дом рядом со старым или нет.

Коэффициент плотности застройки участка

Плотность регулируется Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Допустимый коэффициент варьируется в зависимости от региона, но в большинстве случаев разрешается застраивать не более 40 % площади участка.

В таблице представлены коэффициенты для разных типов застройки.

Как правило, ПЗЗ размещаются на официальных интернет-ресурсах муниципалитета. Посмотреть свой участок можно так:

Вбить в любом поисковике «правила застройки и землепользования администрация хххх», где хххх – ваш населенный пункт.
В результатах поиска найти утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте администрации вашего муниципального образования.
Перейти на сайт, найти и скачать там ПЗЗ и Градостроительный план или Карту зонирования.
Найти на карте свой участок. Там будет написано полное и краткое описание зоны. Например, краткое будет Ж-2, полное – зона застройки индивидуальными жилыми домами.
Открыть файл с правилами. Через комбинацию Ctrl+F найти нужный пункт, вписав название зоны. Будет указан процент застройки земельного участка и минимальный отступ от дома до границ территории в метрах.

При строительстве необходимо следовать указанным значениям. Если второй дом не удается уместить на земельном участке, потребуется провести межевание и разделить территорию на два отдельных объекта.

Где получить разрешение на строительство

Если планируемое здание подходит под требования ИЖС, то потребуется подать запрос на получение разрешения в муниципалитет. Для этого понадобится собрать пакет документов, в который входит:

свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на земельный участок;
схема земельного участка, на которой обозначено новое строение;
технический план объекта.

Сотрудники муниципалитета проверят документы и в случае соответствия параметров установленным нормам выдадут разрешение на строительство. Если в результате рассмотрения пакета бумаг будет вынесен отказ, решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Есть второй, более рискованный способ – действовать в обратном порядке. То есть сначала строится дом. При этом необходимо соблюдать все утвержденные условия, СНиПы и правила. Затем подается исковое заявление в суд с просьбой признать строение законным. Риск тут заключается в том, что при выявлении ошибок, допущенных при строительстве, суд примет решение о сносе постройки.

Второй дом также может быть узаконен. Главное правило – соблюдение всех установленных норм и отсутствие превышения допустимой плотности застройки.

Как зарегистрировать новое строение

Так как действующее законодательство не запрещает строительство двух и более домов на одном земельном участке, новое строение может быть зарегистрировано в установленном порядке. Этапы процедуры зависят от особенностей дела.

Например, земельный участок может находиться в долевой собственности двух лиц. Если объект физически не может быть разделен, владельцы вправе заключить письменное соглашение о порядке пользования участком. В тексте соглашения стороны договариваются о возведении домов для каждого из них.

Далее происходит получение разрешения на строительство и возведение домов с учетом установленных правил. После того, как дом будет достроен, необходимо поставить его на кадастровый учет и внести запись, а также изменить существующие данные об участке в Росреестре.

Для этого собственники обращаются в Росреестр или МФЦ с пакетом документов, в который входит:

разрешение на строительство или решение суда;
технические планы на дом;
два подлинника соглашения о порядке пользования земельным участком;
квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.

Если ситуация иная и собственник один, подается такой же пакет документов за исключение соглашения о порядке использования земли.

Специалист Росреестра или МФЦ принимает документы и выдает расписку в получении. В ней прописывается дата, в которую нужно явиться за оригиналами и забрать актуальную выписку из ЕГРН. Она выступает подтверждением регистрации права собственности на новый дом.

Может ли быть два адреса на одном участке

Получение адреса – обязательная процедура для собственника недвижимости или земельного участка. Для этого необходимо обратиться в муниципалитет и подать заявление. В ответ на него будет издано постановление о внесении сведений в Федеральную информационную адресную систему (ФИАС).

По закону каждое капитальное строение должно иметь уникальный адрес. Если на участке два дома, то один из них получит обычный номер, а второй – с литерой «А» или строением «1».

Если земля в аренде

Если планируется, что на арендованном участке будет находиться два дома, то порядок регистрации аналогичен вышеописанному. Когда подразумевается, что старое здание подлежит сносу, оформить новое строение нужно по такой схеме:

Обращение в БТИ с заявлением установленной формы с просьбой признать старую постройку нежилой (допустим, сделать ее летней кухней), а новой присвоить статус жилой недвижимости.
Оформить технический паспорт на новую постройку. Специалист находится в БТИ.
Внести изменения в ЕГРН – поставить на учет новый дом и изменить сведения о старой постройке.
Зарегистрировать право собственности на новый дом.

Сколько домов разрешено построить на арендуемом участке? С технической точки зрения необходимо смотреть на установленные параметры плотности застройки и санитарные нормы.

Можно ли построить новый дом на месте старого

Распространенная ситуация, когда собственник сносит старый дом, а на его месте возводит новый. При этом никакие документы на объект он не переоформляет. Тем не менее, необходимо действовать по закону:

Обращение в муниципалитет за получением разрешения на строительство.
Оформление акта обследования для снятия с кадастрового учета старого дома. Акт выдает кадастровый инженер. Этот документ является основанием для снятия объекта с учета.
Обращение в Росреестр или МФЦ с заявлением о снятии старого дома с учета. К заявлению прикладывается акт обследования.
Заказ технического плана нового дома. Документ делает кадастровый инженер.
Подача в муниципалитет уведомления о завершении строительства. К нему необходимо приложить технический план.

Если в новом доме не будет выявлено нарушений, выдается уведомление о соответствии. Далее объект ставится на кадастровый учет.

Если администрация отказывает, можно оспорить это решение в судебном порядке.

Для этого потребуются следующие документы:

письменный отказ, полученный в муниципалитете;
выписка из ЕГРН на земельный участок;
технический план на новый дом;
согласования с уполномоченными органами (при необходимости);
экспертные заключения от коммунальных служб.

В некоторых случаях может потребоваться строительная экспертиза. Если нарушений нет, заключение эксперта поможет расположить суд принять решение в пользу заявителя.

Гостевой дом на участке ИЖС

На земельном участке, предназначенном под ИЖС, разрешается строить дома для постоянного проживания одной семьи. Гостевой дом (гостиница) не попадает под это определение.

Гостиница – это здание, используемое для коммерческих целей. К нему предъявляются более серьезные технические и санитарные требования. Чтобы построить гостиницу, потребуется изменить категорию земель. Заявление о переводе подается в местную администрацию.

В случае, если вы хотите построить дом для временного проживания гостей (детей, внуков, родственников) или дом-баню, и регистрация его как самостоятельного объекта недвижимости не требуется, то можно оформить дом как хозяйственную постройку. Построить два капитальных дома на одном земельном участке возможно только с соблюдением норм градостроительного и земельного законодательства, с учетом строительных норм и правил.

Дом на две семьи на участке ИЖС

В доме на участке под ИЖС может проживать только одна семья. Что делать в том случае, когда необходимо построить дом на две семьи?

Есть два способа решения проблемы. В первом случае проводится межевание и земельный участок делится на два отдельных объекта. После раздела каждый собственник может построить отдельный дом с общей стеной.

Во втором случае строится одноквартирный дом с двумя входами. После этого регистрируется долевое право собственности (1/2 на каждого владельца).

В каком случае нельзя строить два дома на участке ИЖС

Несмотря на то, что количество жилых домов на одном участке законом не регулируется, существуют нормы СНиПа и пожарной безопасности, а также региональные нормативные акты, в которых прописываются предельные возможности каждого участка.

Если участок не вмещает два здания по строительным нормам, то построить второй дом невозможно. В случае самовольной постройки, нарушителю может грозить не только штраф, но и снос здания. Обойти запрет можно только путем разделение земельного участка на два отдельных объекта (но опять же – если позволяет размер).

Статья написана при поддержке строительной компании «Е-Терем»: строим дома и бани на винтовых сваях в Екатеринбурге и области. Подберём для вас проект дома из бруса, подходящий по размеру для вашего участка, поможем с оформлением документов.